Krisis sektor properti Tiongkok tahun 2020–2023 adalah krisis keuangan saat ini yang dipicu oleh kesulitan Evergrande Group dan pengembang properti Tiongkok lainnya setelah adanya peraturan baru Tiongkok mengenai batasan utang perusahaan-perusahaan tersebut. Krisis ini menyebar ke luar Evergrande pada tahun 2021 hingga ke pengembang properti besar seperti Country Garden, Kaisa Group, Fantasia Holdings, Sunac, Sinic Holdings, dan Modern Land.
Menyusul penyebaran surat secara online pada bulan Agustus 2021, di mana Evergrande dilaporkan memperingatkan pemerintah Guangdong bahwa mereka berisiko mengalami krisis uang tunai, saham perusahaan tersebut anjlok, berdampak pada pasar global dan menyebabkan perlambatan signifikan pada investasi asing. di Tiongkok selama periode Agustus hingga Oktober 2021.
Setelah rumor kesulitan keuangan muncul pada musim panas 2021, perusahaan gagal menjual aset untuk menghasilkan uang. Perusahaan kemudian melewatkan beberapa pembayaran utang dan diturunkan peringkatnya oleh lembaga pemeringkat internasional. Perusahaan akhirnya gagal membayar obligasi luar negeri pada awal Desember 2021, setelah masa tenggang satu bulan berlalu. Lembaga pemeringkat Fitch kemudian menyatakan perusahaan tersebut berada dalam “default terbatas”.
Ribuan investor ritel, serta bank, pemasok, dan investor asing berhutang uang kepada perusahaan. Pada bulan September 2021, pengembang memiliki liabilitas sebesar 2 triliun RMB (310 miliar USD).[1]
2000 an dan 2010 an
Pada tahun 2005, gelembung properti Tiongkok semakin meningkat. Nilai rata-rata tanah di Tiongkok meningkat tiga kali lipat dibandingkan tahun 2009, dan berlanjut hingga tahun 2011, ketika nilai tanah untuk sementara berhenti meningkat.
Akibat reformasi fiskal yang terjadi pada dekade-dekade sebelumnya, pemerintah daerah menjadi semakin bergantung pada pembangunan infrastruktur untuk memperoleh pendapatan, melalui sarana pembiayaan pemerintah daerah. Karena keuntungan finansial dari penjualan hak guna tanah, nilai tanah menjadi hal penting bagi keamanan finansial pemerintah daerah. Krisis keuangan global pada tahun 2007–2008 sebagian besar diatasi melalui investasi pemerintah daerah di bidang infrastruktur, yang selanjutnya berkontribusi pada ketergantungan pada peningkatan nilai tanah, meskipun terdapat akumulasi hutang yang semakin besar.[2]
Pada tahun 2018, pemerintah pusat sangat prihatin dengan besarnya utang pemerintah daerah akibat pengembangan lahan sehingga mereka mengumumkan tidak akan memberikan dana talangan kepada kreditor yang tidak mampu membayarnya kembali.[3]
Pulau Bunga Samudera di pantai utara Hainan dekat Yangpu di Laut Cina Selatan
Pada tahun 2020, pemerintahan Sekretaris Jenderal Partai Komunis Tiongkok Xi Jinping mulai memperketat pasar real estat berdasarkan prinsip bahwa “properti adalah untuk ditinggali, bukan untuk dijadikan spekulasi.”[4]: 161 Pada bulan Agustus 2020, pemerintah Tiongkok memberlakukan undang-undang Aturan “tiga garis merah”, dalam upaya mengendalikan sektor pembangunan properti yang banyak berhutang. Aturan tersebut mengatur leverage yang diambil oleh pengembang, membatasi pinjaman mereka berdasarkan metrik berikut: utang terhadap uang tunai, utang terhadap ekuitas, dan utang terhadap aset.[5]
Evergrande Group, pengembang properti terbesar kedua di Tiongkok, telah memberikan keuntungan besar pada tahun-tahun sebelumnya, yang berarti tiga garis merah berdampak besar pada pinjaman mereka. Harga saham perusahaan tersebut telah melampaui tingkat pertumbuhan Indeks Hang Seng sebesar tiga puluh persen antara IPO tahun 2009 dan tahun 2017, dan telah berlipat ganda sebanyak delapan kali lipat. Namun mereka juga menjadi kelompok properti yang paling banyak berutang di dunia dalam prosesnya.[6] Financial Times mengutip direktur S&P Global Ratings, yang mengatakan bahwa pengembang tersebut “sangat leverage, kemungkinan besar akan melanggar semua ambang batas yang diduga”.[6] Perusahaan mengumumkan pada bulan Maret 2021 bahwa mereka ingin mengurangi beban utangnya sebesar 150 miliar RMB (US$23,3 miliar).[6] Meski demikian, Evergrande masih terus berkembang dengan meluncurkan 63 proyek baru pada paruh pertama tahun 2021.[6]
Peraturan pemerintah pusat dan daerah lainnya, termasuk batasan pinjaman hipotek, batas sewa di kota-kota besar, dan pembatalan lelang tanah, memicu perlambatan di sektor properti pada tahun 2021, ketika pihak berwenang berupaya mengendalikan kenaikan harga rumah.[7]
Pada tanggal 8 Oktober 2021, 14 dari 30 pengembang terbesar Tiongkok telah melanggar peraturan setidaknya satu kali. Guangzhou R&F melanggar ketiga peraturan tersebut; Evergrande dan Greenland Holdings melanggar dua peraturan; dan Aoyuan, CIFI Holdings, Country Garden, Greentown, Jiangsu Zhongnan, Risesun, Seazen Holdings, Shinsun Holdings, Sunac, Sunshine City Group, dan Zhenro Group melanggar salah satu peraturan.[8] Para pengembang menyebutkan total penjualan pada tahun 2020 lebih dari 4,34 triliun RMB (US$672 miliar).[8]
Strategi Diversifikasi Evergrande
Pembangunan Perumahan di Shenzhen
Evergrande dianggap oleh banyak analis sebagai terlalu besar untuk gagal. Keruntuhan seperti yang terjadi pada Lehman Brothers dapat menimbulkan konsekuensi besar terhadap perekonomian Tiongkok dan dunia pada umumnya.[9] Cadangan lahan Evergrande sendiri cukup besar untuk menampung 10 juta orang pada tahun 2020.[6]
Pada tahun-tahun sebelum krisis tahun 2021, Evergrande telah melakukan ekspansi agresif, termasuk usaha di bidang kendaraan listrik, taman hiburan, energi, dan banyak sektor lainnya. Investasi leverage ini termasuk Ocean Flower Island, proyek senilai 100 miliar RMB (US$15,5 miliar) untuk membangun pulau buatan di pantai utara Hainan dekat Yangpu di Laut Cina Selatan,[10] berencana menghabiskan lebih dari 45 miliar RMB (US$7 miliar) antara tahun 2019 dan 2021 dalam pengembangan kendaraan listrik,[11] dan kepemilikan Guangzhou F.C., klub sepak bola terkaya di Tiongkok.[12]
Produk Manajemen Kekayaan
Financial Times telah melaporkan bahwa “Evergrande menggunakan investasi keuangan ritel untuk menutup kesenjangan pendanaan”.[1] Perusahaan mengumpulkan miliaran dolar melalui produk manajemen kekayaan (WMP) dan menggunakan uang tersebut untuk menutup lubang pendanaannya sendiri dan membayar kembali investor produk kekayaan lainnya. Produk yang dijual sangat berisiko, dan seorang eksekutif yang tidak disebutkan namanya menyatakan bahwa produk tersebut “terlalu berisiko bagi investor ritel dan tidak seharusnya ditawarkan kepada mereka”.[1] Mereka dipasarkan secara luas. Manajer Evergrande, misalnya, menekan bawahannya untuk membeli produk yang diiklankan dengan tingkat pengembalian tahunan lebih dari 10%. Total kewajiban WMP mencapai 40 miliar RMB pada September 2021.[1]
Disebut sebagai jenis pembiayaan rantai pasokan, investor akan menginvestasikan uangnya di perusahaan cangkang yang mereka yakini ada untuk menambah modal kerja. Ketika penjualan produk turun, model bisnis mereka menjadi tidak berkelanjutan. Seorang eksekutif Evergrande dikutip pada tahun 2021 mengatakan, “Banyak orang… mungkin ditangkap karena penipuan keuangan jika investor tidak mendapatkan bayaran. Produk kami tidak untuk semua orang. Namun tenaga penjualan akar rumput kami tidak mempertimbangkan hal ini saat melakukan penjualan. melakukan promosi dan mereka menargetkan semua orang untuk memenuhi target penjualan mereka sendiri.”[1] Perusahaan Tiongkok lainnya yang menjual produk manajemen kekayaan termasuk Baoneng, Country Garden, Sunac, dan Kaisa.[1]
Paparan Barat terhadap Evergrande
Pada tahun 2021, Evergrande diperkirakan memiliki kewajiban luar negeri sebesar $19 miliar.[13] Perusahaan-perusahaan Amerika dan Eropa memiliki eksposur yang signifikan terhadap Evergrande melalui kepemilikan obligasi korporasi mereka. Ashmore Group, spesialis pasar berkembang, memiliki lebih dari $400 juta pada akhir Juni, sementara UBS memiliki lebih dari $300 juta. BlackRock memiliki total eksposur sebesar $400 juta di seluruh dananya, dengan salah satu dana dengan imbal hasil tinggi telah memperoleh tambahan obligasi senilai $18 juta pada bulan Agustus.[14] Perusahaan lain memiliki eksposur yang lebih kecil, dengan HSBC memiliki eksposur puncak sebesar $31 juta.[14]
Keraguan Tumbuh atas Evergrande
Rumor dan Peringkat
Pada tanggal 22 Juni 2021, Fitch menurunkan peringkat kredit Evergrande dari B+ menjadi B, dan selanjutnya menurunkan peringkatnya menjadi CCC+ pada tanggal 28 Juli.[15] Menurut perusahaan, penurunan peringkat awal mencerminkan “tekanan berkelanjutan bagi Evergrande untuk memperkecil ukuran bisnisnya dan mengurangi total utang”,[16] tindakan terakhir karena “menurunnya margin keamanan Evergrande dalam menjaga likuiditas”.[17]
Pada 3 Agustus 2021, Moody’s menurunkan peringkat Evergrande dari B2 menjadi Caa1.[18] Pada tanggal 5 Agustus, S&P Global Ratings menurunkan peringkat Evergrande dan anak perusahaannya dari B− menjadi CCC, dua langkah dalam skalanya, sehingga menjadikan Evergrande memiliki kelayakan kredit yang sangat spekulatif.[19] Pada tanggal 7 September, Fitch menurunkan peringkat Evergrande lebih jauh dari CCC+ menjadi CC.[20]
Surat Bulan Agustus
Pada pekan terakhir Agustus 2021, sebuah surat beredar luas di dunia maya. Dalam surat tersebut, Evergrande memberi tahu pemerintah provinsi Guangdong bahwa mereka hampir kehabisan uang tunai. Awalnya, pihak perusahaan mengklaim surat tersebut palsu. Evergrande mengecam surat tersebut sebagai “pencemaran nama baik murni”, dan membuat sejumlah pengumuman publik untuk mengurangi ketakutan investor dan masyarakat.[6]
Dalam pernyataannya pada tanggal 31 Agustus 2021, Evergrande memperingatkan bahwa mereka akan gagal membayar utangnya jika gagal mengumpulkan cukup uang untuk menutupinya.[21] Pada saat itu, Evergrande adalah pengembang real estate di Tiongkok yang paling banyak berhutang, dan harus melakukan beberapa pembayaran obligasi dalam jumlah besar di masa mendatang.[22]
Tanggapan Pemerintah Tiongkok
Pada tanggal 22 September 2021, pemerintah di Distrik Zhuhai dan Nanshan, Shenzhen mengambil kendali pendapatan penjualan properti Evergrande di rekening kustodian yang dikendalikan negara untuk melindungi pembeli rumah dan melanjutkan pembangunan pengembangan perusahaan. Berbagai provinsi mengikuti langkah tersebut ketika pengembang menunda ratusan proyek.[23]
Pada bulan Oktober 2021, Wall Street Journal melaporkan bahwa pemerintah pusat berencana menerapkan pajak properti nasional, untuk mengatasi spekulasi real estate. Namun, laporan tersebut merinci perlawanan yang meluas di dalam Partai Komunis Tiongkok (PKT), yang mengarah pada proposal alternatif untuk menyediakan perumahan milik negara.[24][25] Pada tanggal 23 Oktober, uji coba pajak yang diusulkan selama lima tahun diumumkan untuk wilayah tertentu dengan harga real estat tinggi, kemungkinan besar Shenzhen, Hangzhou dan Hainan.[26]
Pembayaran Terlewatkan pada Bulan September
Pada 24 September 2021, Evergrande melewatkan pembayaran obligasi luar negeri sebesar US$83,5 juta. Meskipun perusahaan memiliki waktu 30 hari untuk menghindari gagal bayar utangnya, para analis merasa kecil kemungkinannya untuk berhasil melakukannya.[27] Pada 12 Oktober, Evergrande melewatkan pembayaran tiga obligasi luar negeri yang berjumlah US$148 juta. Pada saat ini, pengembang telah melewatkan lima pembayaran obligasi selama krisis.[28] Pada tanggal 20 Oktober, Evergrande melunasi bunga senilai US$83,5 juta untuk menghindari gagal bayar obligasi tanggal 24 September.[29]
Respons Sistem Keuangan
Upaya Penjualan Aset Evergrande
Untuk menambah modal, kelompok tersebut mulai menjual sebagian asetnya. Pada tanggal 29 September 2021, perusahaan menjual 20% saham di Shengjing Bank, mempertahankan 15%, dan mengumpulkan 10 miliar RMB (US$1,5 miliar).[30] Pada tanggal 4 Oktober 2021, Cailian Press melaporkan bahwa saingannya Hopson Development akan membeli 51% saham di anak perusahaan Evergrande Property Services dengan harga sekitar US$5 miliar.[31] Pada hari yang sama, Evergrande membekukan sahamnya di Bursa Efek Hong Kong, dengan alasan “kemungkinan penawaran umum” dalam waktu dekat, namun hingga tanggal 20 Oktober belum mencairkannya atau mengumumkan penawaran tersebut.[32]
Pada tanggal 20 Oktober, mereka mengumumkan bahwa kesepakatan tersebut telah gagal dan mengajukan permohonan untuk membuka kembali perdagangan sahamnya.[33] Kecuali untuk saham di bank regional, pada tanggal tersebut “belum ada kemajuan material dalam penjualan aset grup” menurut Evergrande.[33] Sebagai tanggapan, saham turun 13,6%.[34]
Penularan Keuangan
Pemegang obligasi luar negeri menyewa Kirkland & Ellis dan Moelis & Company untuk memberi nasihat kepada mereka sebelum kemungkinan restrukturisasi pada bulan September.[30] Pada minggu kedua bulan Oktober 2021, mereka memberi tahu pemegang obligasi bahwa mereka memperkirakan default Evergrande akan “segera terjadi” dan bahwa perusahaan telah gagal untuk terlibat dengan mereka “secara berarti”.[35]
Pada 28 September 2021, Sunac membeli kembali obligasinya senilai $34 juta dan menolak meminta bantuan pemerintah. Sebuah surat, yang diklaim oleh pengembang hanyalah rancangan, muncul secara online dengan alasan bahwa peraturan baru-baru ini di Shaoxing dimaksudkan untuk mengendalikan harga properti telah membuat proyek lokal tidak dapat mencapai titik impas.[36]
Pada 5 Oktober 2021, pengembang Fantasia Holdings melewatkan pembayaran obligasi senilai US$206 juta yang telah jatuh tempo sehari sebelumnya, sehingga memicu gagal bayar. Beberapa minggu sebelumnya, pengembang telah meyakinkan investor bahwa mereka “tidak memiliki masalah likuiditas”.[37]
Pada tanggal 7 Oktober 2021, Chinese Estates Holdings mengumumkan bahwa mereka akan melakukan go private untuk menghindari penularan kemungkinan gagal bayar Evergrande.[38]
Pada 11 Oktober 2021, pengembang Sinic Holdings Group Co. memperingatkan bahwa pihaknya tidak mungkin mampu melunasi obligasi senilai US$250 juta yang jatuh tempo pada 18 Oktober 2021. Pada saat pengumuman tersebut, Sinic memiliki obligasi dolar senilai US$694 juta yang beredar. [39]
Pada pekan tanggal 11 Oktober 2021, Modern Land berupaya memperpanjang jatuh tempo obligasi senilai US$250 juta pada hari Senin dan harga obligasi Sunac dan Guangzhou R&F turun tajam.[28]
Pada tanggal 15 Oktober, pemerintah Tiongkok untuk pertama kalinya mengomentari situasi Evergrande, menyalahkan perusahaan tersebut atas masalahnya dan mengatakan bahwa penularan ke sistem keuangan dapat dikendalikan.[40]
Pada 19 Oktober 2021, Sinic gagal membayar obligasi senilai US$246 juta.[40] Pada hari yang sama, angka resmi menunjukkan output real estat di Tiongkok turun 1,6% pada kuartal ketiga tahun ke tahun, yang merupakan penurunan pertama kalinya sejak awal pandemi.[40]
Pada tanggal 20 Oktober 2021, Biro Statistik Nasional Tiongkok menerbitkan data yang menunjukkan bahwa harga rumah telah turun dari bulan ke bulan untuk pertama kalinya sejak April 2015, turun di lebih dari separuh kota yang disurvei.[41]
Bawaan Evergrande
Pada bulan November, dilaporkan bahwa pemerintah Tiongkok bekerja secara tertutup untuk merestrukturisasi Evergrande, guna menyelesaikan krisis tersebut.[42]
Pada 10 November 2021, Evergrande gagal membayar tiga obligasi tambahan setelah melewatkan masa tenggang pembayaran bunga, namun dilaporkan memenuhi pembayaran setelah tenggat waktu.[43]
Pada 19 November 2021, diumumkan bahwa Indeks Hang Seng China Enterprises Hong Kong bermaksud menghapuskan Evergrande Group.[44] Alasan mengapa perusahaan dihapus dari daftar biasanya tidak diberikan oleh indeks. Penghapusan pencatatan kemungkinan besar disebabkan oleh buruknya kinerja perusahaan sejak krisis dimulai.
Pada tanggal 7 Desember 2021, dilaporkan bahwa Evergrande untuk pertama kalinya melewatkan tenggat waktu pembayaran bunga obligasi dolar AS[45] di akhir masa tenggang 30 hari, tanpa ada tanda-tanda pembayaran.[46] Sehari kemudian, perdagangan saham pengembang properti Tiongkok yang juga mengalami kesulitan serupa, Kaisa Group Holdings, ditangguhkan setelah sumber anonim mengatakan bahwa Kaisa mungkin tidak akan memenuhi tenggat waktu utang luar negeri sebesar $400 juta.[45] Pada awal Desember 2021, Kaisa adalah pemegang utang luar negeri terbesar kedua (setelah Evergrande) di antara pengembang.[45]
Lembaga pemeringkat Fitch selanjutnya menurunkan peringkat Evergrande Group (dan Kaisa) pada tanggal 9 Desember 2021 dari “C” menjadi “RD”,[47] dengan demikian menyatakan bahwa kedua grup tersebut telah gagal bayar pada obligasi luar negeri. Fitch melampirkan apa yang disebut status “default terbatas” pada penurunan peringkat ini. Belum ada pengembang yang secara resmi mengumumkan gagal bayar yang dapat menyebabkan proses restrukturisasi utang.[48] Pada 10 Desember 2021, pihak ketiga secara paksa menjual sekitar 3,4% kepemilikan pribadi Ketua Hui Ka Yan atas saham Evergrande untuk menegakkan “kepentingan keamanan” (saham tersebut telah dijaminkan).[49] Pada 17 Desember 2021, lembaga pemeringkat kredit S&P Global menyatakan Evergrande dalam “default selektif” sehubungan dengan pembayaran obligasi dolar AS yang belum dibayar.[50]
Pemberitahuan Pembongkaran
Pada tanggal 27 Desember 2021, Pemerintah Rakyat Danzhou mengeluarkan pemberitahuan yang meminta Evergrande untuk menghancurkan 39 bangunan di proyek Pulau Bunga Laut, atau Pulau Haihua, yang berada di lepas pantai Kota Danzhou, Hainan.[51] Pemerintah menyatakan bangunan tersebut dibangun secara ilegal. Dengan luas rencana 8 kilometer persegi dan investasi sekitar 81 miliar yuan, Pulau Haihua akan menjadi pulau buatan terbesar di dunia. Itu juga merupakan proyek real estate Evergrande yang paling berpengaruh sebelum krisis keuangan. Perintah tersebut semakin melemahkan kepercayaan pasar terhadap proposal Beijing yang mengizinkan Evergrande menjual asetnya untuk melunasi utangnya.[52]
2022
Perdagangan saham Evergrande dihentikan pada 3 Januari 2022.[53] Dalam pengajuan yang diserahkan pada hari berikutnya, Evergrande berkomitmen untuk melakukan perdagangan lagi di masa depan, tetapi mencatat bahwa penjualannya pada tahun 2021 adalah 43,02 miliar yuan ($70 miliar), turun 39% dari tahun 2020.[51]
Ketika kekhawatiran terhadap keadaan perekonomian Tiongkok dan ketergantungannya pada pinjaman meningkat, bank-bank Tiongkok mengurangi aktivitas pinjaman tradisional mereka dan membeli instrumen keuangan berisiko rendah untuk memenuhi kuota pinjaman yang ditetapkan pemerintah.[54] Pada tanggal 20 Februari 2022, berbagai kontraktor Evergrande melaporkan[55] bahwa aset senilai lebih dari US$150 juta telah dibekukan atas perintah pengadilan Tiongkok.
Pada 23 Februari 2022, Marco Metzler menyatakan bahwa Evergrande tidak lagi berhasil direstrukturisasi, berdasarkan analisis lembaga pemeringkat Fitch. Dalam analisis ini, likuidasi perusahaan hanya akan mengembalikan antara 0% dan 10% pokok kepada kreditor.[56] Metzler adalah Ketua FMPC Consulting, yang memberi nasihat kepada kreditor Evergrande tentang kemungkinan proses kebangkrutan sehubungan dengan anak perusahaan Evergrande di Kepulauan Cayman.
Pada tanggal 15 Maret 2022, harga saham Evergrande merosot ke level terendah baru sepanjang masa di HK$1,16 (US$0,15), turun dari level tertinggi di atas HK$31 pada Oktober 2017.[57]
Pada tanggal 17 Maret 2022, saham Sunac, pengembang properti terbesar ketiga di Tiongkok berdasarkan penjualan, diturunkan peringkat kreditnya menjadi B− oleh lembaga pemeringkat S&P, karena kekhawatiran bahwa perusahaan tersebut mungkin tidak mampu memenuhi pembayaran utangnya yang sangat besar hampir mencapai US$4 miliar untuk tahun 2022.[58] Posisi likuiditas perusahaan direvisi turun dari “kurang dari cukup” menjadi “lemah” oleh lembaga pemeringkat.
Pada tanggal 22 Maret 2022, Evergrande mengatakan akan menunda rilis hasil keuangannya untuk tahun 2021 karena “pekerjaan audit yang sedang berlangsung”; pada minggu itu, sekitar 13,4 miliar yuan (US$2,11 miliar) simpanan disita oleh bank dari unit layanan properti Evergrande Property Services Group karena uang tersebut telah dijaminkan sebagai jaminan untuk jaminan pihak ketiga.[59][60]
Evergrande berjanji untuk menyampaikan rencana restrukturisasi utang awal pada tanggal 31 Juli 2022. Namun pada bulan Agustus, rencana tersebut belum tercapai.[61] Sebaliknya, perusahaan tersebut menawarkan rincian tentang “prinsip-prinsip restrukturisasi awal” untuk utang luar negerinya; Evergrande menambahkan bahwa mereka bertujuan untuk “rencana restrukturisasi luar negeri yang spesifik pada tahun 2022.” Pada tanggal 2 September 2022, hakim Pengadilan Tinggi Hong Kong menjadwalkan ulang proses hukum ke 7 November 2022 untuk membubarkan China Evergrande Group, guna memberikan waktu bagi perusahaan tersebut untuk merumuskan rencana restrukturisasi.[62]
Pembeli rumah di Tiongkok mulai memboikot pembayaran hipotek pada pertengahan tahun 2022. Data dari situs web “WeNeedHome” menunjukkan bahwa pembeli rumah memboikot pembayaran 343 proyek pada pertengahan September 2022. Jumlah ini meningkat dari 318 proyek pada awal Juli.[63]
2023
Penjualan properti masih melambat hingga tahun 2023. Menurut salah satu ekonom senior, penjualan diperlambat oleh harga dasar properti yang diberlakukan oleh pemerintah untuk mencegah pengembang memotong harga. Namun, pada saat yang sama, pemerintah sedang mendiskusikan usulan untuk mengenakan pajak atas nilai properti, yang berpotensi menyelesaikan masalah utang pemerintah daerah, namun dapat mengurangi nilai tanah sebesar 50%.[64] Pada bulan April, pemerintah menyelesaikan sistem pendaftaran real estat terpadu, yang memungkinkan penerapan pajak properti.[65]
Pada bulan Juni, terdapat laporan bahwa pengembang properti menggunakan insentif seperti mobil dan telepon seluler untuk mempromosikan penjualan apartemen. Huafa Tianfu, seorang pengembang di Hangzhou, menawarkan hingga 1kg emas sebagai hadiah untuk membeli sebuah apartemen (450.000 yuan, sekitar 18% dari nilai apartemen).[64]
Penjualan oleh 100 pengembang teratas di daratan Tiongkok telah turun sekitar 33 persen YoY pada bulan Juli 2023, menurut konsultan properti Tiongkok CRIC.[66] Menurut para analis, peningkatan gagal bayar oleh “bank bayangan” (sebutan bagi perusahaan perwalian) yang memiliki hubungan kuat dengan sektor properti Tiongkok akan menambah tekanan pada sektor real estate di Tiongkok.[67] Bloomberg Economics memperkirakan bahwa eksposur sektor perwalian terhadap real estat adalah sekitar 10% dari total aset.[68]
Pada Agustus 2023, diperkirakan terdapat 60-80 juta apartemen kosong di Tiongkok.[69] Merujuk pada properti yang dipasarkan oleh Evergrande, Anne Stevenson-Yang dari J Capital Research berpendapat pada musim panas 2023 bahwa banyak properti serupa di masa lalu “dijual sebagai investasi spekulatif, bukan dijual sebagai tempat tinggal, jadi jelas permainan kepercayaan hanya akan berhasil. selama orang terus membeli.”[70]
Evengrande
Pada 17 Juli 2023, Evergrande mengumumkan kepada publik bahwa mereka telah membuat kerugian bersih yang dapat diatribusikan kepada pemegang saham sebesar 476 miliar yuan (US$66,3 miliar) pada tahun 2021 dan 105,9 miliar yuan (US$14,7 miliar) pada tahun 2022.[71] Grup tersebut menyatakan bahwa total liabilitasnya pada 31 Desember 2022 mencapai 2,43 triliun yuan (kira-kira US$340 miliar), naik dari 2 triliun yuan[1] pada September 2021. Sidang pengadilan mengenai restrukturisasi utang grup akan diadakan pada bulan Juli 2023 di Hong Kong dan Karibia.
Di pengadilan New York pada tanggal 18 Agustus 2023, Evergrande mengajukan perlindungan kebangkrutan berdasarkan bab 15 undang-undang kebangkrutan AS, yang melindungi asetnya di AS saat mencoba mencapai kesepakatan restrukturisasi.[72] Pada tanggal 28 Agustus 2023, saham Evergrande anjlok di Hong Kong saat perdagangan dilanjutkan kembali setelah penangguhan selama 17 bulan, anjlok sebesar 79 persen menjadi 35 sen HK, dibandingkan dengan harga sebelum penangguhan sebesar HK$1,65 pada 21 Maret 2022.[73] Rekor harga saham pada bulan Oktober 2017 telah melebihi HK$31.[74]
Hui Ka Yan, ketua dewan dan sekretaris Partai Komunis Grup Evergrande, dimasukkan ke dalam “tindakan wajib” (semacam penahanan[75] oleh pihak berwenang) karena dugaan aktivitas ilegal pada tanggal 28 September 2023.[76] The Wall Street Journal melaporkan bahwa ia dicurigai mentransfer aset ke luar negeri sementara masih belum jelas apakah pengembang properti yang berhutang tersebut akan mampu menyelesaikan semua proyeknya yang belum selesai.[77] Beberapa tokoh penting dari Evergrande juga ditangkap pada hari-hari sebelumnya.[78][79]
Pada tanggal 4 Desember 2023, pengadilan Hong Kong memberikan penangguhan hukuman lagi kepada Evergrande Group dengan menunda sidang hingga tanggal 29 Januari 2024, sehingga memberikan perusahaan lebih banyak waktu untuk merestrukturisasi utangnya.[80] Pada tanggal 29 Oktober 2023, pada penundaan sebelumnya, Hakim Pengadilan Tinggi Hong Kong Linda Chan awalnya mengatakan bahwa sidang pada bulan Desember akan menjadi sidang terakhir sebelum diambil keputusan apakah akan melikuidasi Evergrande jika tidak ada rencana restrukturisasi yang “konkret”.[81 ] Namun, Evergrande mengajukan penundaan pada tanggal 4 Desember, yang secara tidak terduga tidak ditentang oleh pengacara pemohon.[81]
Country Garden
Pada bulan Agustus 2023, Country Garden Holdings memperingatkan kerugian bersih yang besar selama enam bulan pertama tahun 2023 karena penurunan nilai proyek properti dan penurunan margin keuntungan. Country Garden adalah pengembang properti swasta terbesar di Tiongkok. Kerugiannya diperkirakan berkisar antara 45 miliar yuan (US$6,25 miliar) hingga 55 miliar yuan, setelah memperoleh laba bersih sekitar 1,91 miliar yuan pada periode yang sama tahun 2022.[68] Saham perusahaan tersebut turun hingga 14,4 persen ke rekor terendah sehari setelah peringatan laba,[68] ditutup di bawah 1 HKD untuk pertama kalinya.[82] Sahamnya turun 30% pada minggu berikutnya.[83] Kerugian aktual untuk semester pertama yang diumumkan pada 30 Agustus 2023 adalah 48,9 miliar yuan (US$6,7 miliar).[84]
Pada tanggal 15 Agustus, Country Garden berusaha untuk menunda pembayaran satu obligasi swasta dalam negeri, dan menangguhkan perdagangan 11 obligasi dalam negeri lainnya,[85] membuat beberapa analis percaya bahwa perusahaan sedang mempersiapkan restrukturisasi utang.[66]
Pada akhir Agustus 2023, Yang Huiyan, pemegang saham terbesar Country Garden dan wanita terkaya di Tiongkok dua tahun sebelumnya, mengalami penurunan kekayaan pribadi sebesar 84%, atau sekitar US$28,6 miliar sejak saat itu.[69]
Pada tanggal 30 Agustus, Country Garden memperingatkan bahwa pihaknya berada di “ambang” gagal bayar dalam pengajuan ke Bursa Efek Hong Kong, menurut The Washington Post, karena perusahaan tersebut “gagal memahami dan bereaksi terhadap risiko kemerosotan real estat yang sedang berlangsung. , terutama di kota-kota kecil yang menjadi lokasi sebagian besar pembangunannya.”[86] The Guardian mencatat bahwa jika Country Garden tidak memenuhi tenggat waktu pembayaran obligasi pada awal September 2023, hal ini akan menjadi real Tiongkok terbesar perusahaan perkebunan mengalami gagal bayar sejak gagal bayar Evergrande pada tahun 2021.[87]
Meskipun Country Garden dapat melakukan pembayaran obligasinya pada awal September 2023, pada 10 Oktober 2023 perusahaan menyatakan telah gagal membayar pokok obligasi sebesar HK$470 juta (US$60 juta) pada saat jatuh tempo.[88] Perusahaan menambahkan bahwa pihaknya tidak berharap dapat memenuhi seluruh kewajiban pembayaran luar negeri, termasuk obligasi dalam mata uang dolar.
Saham Country Garden merosot lebih dari sepuluh persen menjadi HK$0,75 pada hari pernyataan tersebut. Salah satu obligasi dolar AS bernilai sekitar 7 sen dolar pada hari itu, menurut data Bloomberg.[88] Pengajuan perusahaan menunjukkan bahwa, dalam dua belas bulan menjelang September 2023, kontrak penjualan bulanan yang diukur dalam miliaran yuan telah turun dari sekitar 33 miliar menjadi 6 miliar yuan.[88] South China Morning Post menyebut penurunan tajam ini sebagai “krisis kepercayaan” yang telah menghilangkan “sumber arus kas penting” dari Country Garden.[88]
Zhongzhi dan Zhongrong
Masalah serupa juga muncul di Zhongzhi Enterprise Group, salah satu pengelola kekayaan swasta terbesar di Tiongkok, dengan aset yang dikelola lebih dari US$137 miliar. Meskipun tidak jelas berapa banyak produk yang Zhongzhi gagal bayar, Zhongzhi menangguhkan pembayaran hampir semua produknya pada pertengahan Agustus 2023. Perusahaan tersebut menyewa KPMG untuk meninjau neracanya, ketika regulator perbankan Tiongkok membentuk satuan tugas untuk memeriksa risiko. .[89]
Zhongrong International Trust Co adalah perusahaan perwalian terbesar kesembilan di Tiongkok, dengan aset yang dikelola sekitar 600 miliar yuan,[89] dan sebagian dimiliki oleh Zhongzhi. Pada tanggal 14 Agustus 2023, laporan memperingatkan peningkatan risiko penularan, karena Zhongrong melewatkan kewajibannya untuk pembayaran kembali beberapa produk investasi.[67][90] Dua perusahaan Tiongkok mengatakan Zhongrong belum membayar mereka tepat waktu untuk investasi yang jatuh tempo.[91][92]
Pada tanggal 22 November 2023, Zhongzhi Enterprise Group memperingatkan investor bahwa mereka tidak mampu membayar utangnya; perusahaan manajemen kekayaan tersebut menyatakan bahwa total kewajibannya setidaknya berjumlah 420 miliar yuan (US$59 miliar), dengan kekurangan hingga 260 miliar yuan (US$36,5 miliar) dibandingkan dengan total aset berwujudnya.[93] Menurut South China Morning Post, pernyataan ini memicu “tanda peringatan” di sektor perwalian yang telah menginvestasikan sebagian besar uang investornya dalam proyek real estat.[93] (bbi/aye)
- Editor : Agung Yunianto. SIP
- Sumber: 2020–2023 Chinese property sector crisis
